博主头像

Raga Finance：嫌錢腥 20261031「私樓租金屢破頂、差估署指數錄連升11個月、拆解背

外来客 • 2026-11-01 04:44:36

分享
𝕏 f ◉
声明：本文为对公开内容的摘要整理， 未经本站独立核实，可能与原内容存在出入，不代表本站立场、观点或建议； 观点与版权归原作者及原平台所有。 如涉及版权问题，请联系我们，核实后立即删除。 [ 免责声明 ]

🏠 租金市场现状与租客困境

  • 指数连升破纪录：全港私人住宅租金指数录得连续11个月按月上升，刷新历史最高纪录。最新数据显示指数达到212.2点，累计升幅达6%，完全跑赢同期通胀水平。
  • 大型单位涨幅显著：大型单位（如三房或以上）的租金升幅高于中小型单位。按季度计算，第三季租金指数累升3.11%，是自2024年第三季以来近九个季度中最大的按季升幅。
  • 租客议价能力丧失：在极端供不应求的市场下，租客面临“抢盘”局面。优质房源往往在放出后短时间内被租走，租客不得不接受业主提出的苛刻条件，甚至放弃讲价以争取入住机会。
  • 业主筛选标准提高：部分业主明确拒绝收入不稳定或看似从事商业活动的租客，倾向于选择有固定月薪、能按时交租的“打工仔”群体，以确保租金收入的稳定性。

📊 区域尺租差异与豪宅行情

  • 港岛区租金高昂：港岛区租金压力最大，大型屋苑的尺租普遍在40元以上。例如，中西区的佳云台尺租达55元，雍景台为54元，罪言居高达69元；东区及南区的部分单位尺租也接近或超过60元。
  • 九龙区紧随其后：九龙区租金同样处于高位，美孚新村尺租约38元，黄埔及新都城约为43元，海滨南岸等红磡区域达到46至48元。豪宅区如半岛、九龙站附近尺租可达58元。
  • 新界东西部差异明显：新界东的第一城尺租高达48元，大围地区因靠近医院且供应充足，租金也维持在较高水平。相比之下，新界西因远离主要大学及商业中心，租金相对便宜，如加湖山庄约26元，YOHO Town约37元，但方便地段如荃湾六阳新村仍达39元。
  • 豪宅与小型单位分化：顶级豪宅如海船门尺租高达75元，而部分超小型单位因易于出租且管理成本低，成为投资者青睐的对象，其租金回报率在加息预期下显得更具吸引力。

🎓 非本地学生推动需求激增

  • 学生签证数量爆发：入境署批出的学生签证数量从早期的3万至4万增至2025年全年的9.4万。随着政府施政报告支持增加大学名额，这一趋势预计将持续。
  • 宿舍缺口巨大：本港约30所大专院校的非本地生总数约为9万人，但全港估计仅能提供2.5万个大学宿位。这意味着约有6.5万名学生必须在私人租赁市场寻找住所，直接推高了特定区域的租金需求。
  • 抢租时间提前：由于房源紧张，内地学生找房子的时间已从传统的7、8月提前至4月。部分业主宁愿空置房屋数月，也选择只租给大学生，因为一次性收取半年或一年租金能减少追租麻烦，且对房屋维护要求较低。
  • 合租模式盛行：许多小型单位被改造为“学生宿舍”，通过加设架床容纳多名学生。例如，一个一房单位可住两名学生，两间房可住四人，使得总租金收入（如3.6万元）高于租给单个家庭或单身租客。

💼 人才计划与外劳增加供应压力

  • 高端人才流入：人才计划申请量达69万，其中32万人已抵港。这些人士通常携带家眷，对高级住宅及国际学校学位有强烈需求，推高了高端租赁市场及服务式住宅的租金。
  • 工作签证恢复常态：2025年预计全年工作签证获批人数超过3万，接近疫情前的4万多水平。这部分人群多为短期或中期驻港工作者，进一步增加了中高端租务市场需求。
  • 外劳数量突破十万：截至今年2月，外劳总数已超过10万人，其中仅426个申请被拒。这意味着每年约有5万名新外劳需要安置。部分雇主通过提供宿舍或变相扣薪抵租金的方式解决住宿问题，间接影响了私人租赁市场的供需结构。

🏢 写字楼市场改善与投资逻辑

  • 空置率持续下降：港岛区写字楼空置率在首三季持续改善，长实集团旗下的CKC2等项目出租情况良好。东九龙部分金融界企业因环境及效率考量搬回西九或启德，带动相关区域写字楼活跃度回升。
  • 远程办公局限性显现：随着疫情结束，许多公司发现远程办公并不适合所有业务类型，对高效协作空间的需求回归，促使写字楼租赁市场回暖。
  • 投资心态转变：在加息预期下，投资者更关注租金回报率而非单纯的楼价升值。小型单位因尺租高、管理成本低且易于出租给学生或外劳，成为更具吸引力的投资标的。目前市场尚未出现大规模炒卖现象，但具备实力的投资者已开始布局小型租赁物业。

博主头像 👤 同一博主

查看该博主全部 348 篇

🧭 类似博主

0 条评论

发表评论

请先 登录 后参与讨论。