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包租代管業者爆雷代表制度失靈？王則人：個別企業問題不能畫等號

2026-08-18 14:42 經濟日報／記者胡順惠／即時報導房東

新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人表示，個別業者的財務問題不應等同制度失靈，應趁勢強化租押金管理、財務查核及退場轉銜機制。公會／提供

兆基前董座李建成債務及相關企業爆發公司債兌付風暴後，不少房東、房客擔心，一旦原本的包租代管業者出問題，租約、押金及後續服務該怎麼辦？新北市租賃住宅服務商業同業公會理事長王則人表示，業者退場後，最重要的是讓房東、房客能順利轉銜至新業者，避免出現服務空窗。

王則人表示，這次事件反映個別企業的財務及治理問題，但不能直接等同整體社會住宅包租代管制度失靈。社宅包租代管受到主管機關、國家住都中心、地方政府及公會多重管理，也有履約評鑑、資訊揭露及糾紛限期處理等機制，監督強度高於一般租賃市場。

社宅包租代管主要分為「包租」與「代管」兩種模式。包租是由業者先向房東承租房屋，再轉租給房客，業者必須依約支付房東租金；代管則是業者協助媒合及管理，原則上由房客直接把租金交給房東，業者不直接掌握租金及押金，因此款項遭不當動用的風險相對較低。

至於包租模式，由於業者會經手租金及押金，王則人認為，更需要透過押金保管、專戶管理及履約控管，讓租賃款項與公司日常營運資金適當區隔。社宅案件的租金、服務內容及補助方式都有計畫規範，業者沒有操作不透明租金價差的空間，但這不代表完全沒有風險，而是需要更多制度性管理。

內政部目前也已著手研議營業保證金計算方式、押金保管制度，以及更明確的業者退場與轉銜機制，希望進一步補強制度。

王則人指出，包租模式對房東來說，可以降低空置及收不到租金的不確定性，房客也能獲得較穩定的租賃服務，但相對地，空置損失、修繕及營運成本主要由業者承擔。業者承作案件愈多，需要的周轉資金也愈高，一旦空屋率偏高或內控不足，就可能形成現金流壓力。

因此，他認為，未來監管不能只看個別租賃案件是否正常，也應進一步把業者的財務體質、承作案件量及空屋率等指標納入風險監測，提早發現可能出現的財務問題。

至於業者真的退場後，轉銜也不是單純「換一家業者」就能完成。王則人說，包租案件同時涉及房客與原業者、原業者與房東之間的租約，還要處理房屋點交及押金結算。若原業者退場、新業者承接的時間接不起來，就可能出現服務空窗，因此需要主管機關、國家住都中心、公會及承接業者共同協調。

目前新北市租賃住宅服務商業同業公會已受國家住都中心委託，積極整合業者服務量能，並主動聯繫這波事件中受影響的房東與房客，協助案件後送，再由民眾選擇合適的新業者接續服務，希望讓租賃服務不中斷，保障房東收租、房客居住及押金等權益。

王則人強調，租服業不只是協助管理房屋，也是居住安全網的一環。過去高雄城中城大火、0403花蓮地震及馬太鞍溪堰塞湖災害發生後，租服業者也曾投入房源媒合，協助受災家庭了解補助及安置措施。

他認為，不能因為單一公司的問題，就否定整個制度及多數業者的努力。這次事件真正需要做的，是進一步補強租金、押金分流、財務查核、履約保障及業者退場轉銜制度，讓政府監管、公會自律及企業治理共同發揮作用，降低類似事件再次發生的風險。

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